K otázce těchto tzv. rezervačních smluv se vyjádřil v jednom ze svých rozhodnutí mj. i Nejvyšší soud ČR, který přeneseně konstatoval, že smlouvu o smlouvě budoucí mohou mezi sebou uzavřít zásadně jen budoucí prodávající a kupující. Rezervační smlouvu však s vámi, jako zájemci o koupi nemovitosti, nepodepisuje budoucí prodávající, ale RK, takže jakékoliv odkazy na to, že částka, kterou přitom skládáte, je „zálohou" na kupní cenu nemovitosti, jsou v podstatě zcela liché. RK není sama o sobě oprávněna o budoucím převodu či jeho podmínkách v rezervační smlouvě stanovovat jakékoliv podmínky. Žádný závazek z rezervační smlouvy ohledně budoucí koupě tak nelze vymoci soudní cestou, neboť prohlášení nečiní vlastník nemovitosti, ale RK. Pak tedy rezervační smlouva ztrácí pro vás, jako zájemce o koupi nemovitosti, z tohoto pohledu v podstatě význam.

Na co si však zejména dejte pozor, zvláště v dnešní finanční krizi, je kam putují vaše peníze. Finanční situace na trhu s nemovitostmi není zj. pro RK v současné době „růžová", a proto musíte eliminovat riziko, že přijdete o své peníze (kupní cenu) a přitom se nestanete vlastníky nemovitosti. Většinou totiž RK nechává kupní cenu vámi hrazenou posílat na svůj účet. Pokud se pak v mezidobí dostane RK do finančních potíží a kupní cenu nepřepošle prodávajícímu, můžete se dostat do situace, kdy nemáte ani peníze, ani nemovitost. Rozhodně tak trvejte na tom, aby podle kupní či budoucí smlouvy kupní cena odcházela přímo na účet prodávajícího, nikoliv RK, popř. do depozita (úschovy) nezávislému notáři nebo advokátovi. Stejná rizika by pak měl eliminovat také prodávající.

Nejideálnějším řešením je pak samozřejmě zkusit nejprve inzerci vlastními prostředky a vyhnout se tak jak určitým rizikům spojeným s převody přes některé realitní kanceláře, tak i navýšení ceny převodu o provize realitních kanceláří.

JUDr. Petr Hradil
www.advokat-zlinsko.cz