Jak by měla vypadat práce realitního makléře?

Jak správně vybrat realitního makléře a proč bych měl využít jeho služby? Nemovitosti jsou byznys, už dávno nejde o to jen uspokojit bytovou potřebu, ale realitní trh v České republice je velká džungle, kde se pohybuje na patnáct tisíc makléřů, z nichž většina bohužel za moc nestojí. A i když se realitní agent honosí stovkami prodaných nemovitostí a dlouholetou praxí, neznamená to, že dostanete službu, kterou očekáváte nebo si přejete. Realitních kanceláří je hodně a vybrat si tu správnou je velký oříšek. Ale jak správně vybrat tu správnou, která uspokojí vaše představy? Sepsal jsem pár rad, které vám pomohou nahlédnout do praxe.

Nejdříve je třeba si uvědomit, že realitní transakce má vždy dvě strany. Jedna strana, prodávající a ta druhá strana, kupující. Když chce člověk prodat nebo koupit auto a nejsem zrovna automechanik nebo prodejce aut, většinu si s sebou vezmu někoho, kdo se v autech vyzná. Někoho, kdo mně auto zhodnotí z technického hlediska, jestli je auto funkční, v pořádku, jestli zde není pověstný zajíc v pytli. Ano, to je zcela v pořádku.

V případě nemovitostí, kde jsou kupní ceny několikanásobně vyšší, jdu ale kupovat nebo prodávat sám. Proto doporučuji se poradit s někým, kdo nemovitostem rozumí. Za prvé je třeba u nemovitosti nastavit adekvátní cenu. Za druhé se musí posoudit technický stav, protože na Valašsku většinou novostavbu nekoupíte. Koupíte většinou domy, které zde stojí už nějaký pátek a je třeba je dokonale zhodnotit ze stavebně technického hlediska. Protože nejsem stavař ani architekt, využívám služby nejpovolanějších a tím je Ing. Arch. Marek Zámečník, kterého můžu vřele doporučit. Za třetí je třeba zhodnotit stav, který bude v souladu se skutečně zaevidovaným stavem na stavebním úřadu a katastru nemovitostí. Setkávám se s rodinnými domy, které nejsou správně zakreslené. Je to povinnost prodávajícího uvést do skutečného stavu a banky vám na špatně zapsanou nemovitost také nepůjčí peníze. To jsou tři hlavní důvody, proč se poradit s někým erudovaným, který se vyzná v legislativě a technickém stavu nemovitostí.

Nechci kupovat dům přes realitní kancelář, protože zbytečně navyšují cenu a já nechci platit provizi. Tuto „blbost“ slýchávám každý den a já vám hned vysvětlím proč. Jak jsem řekl, tak realitní transakce má dvě strany. Realitní makléř zastupuje toho, kdo ho platí. Pokud mě platí prodávající, tak zastupuji prodej nemovitosti a chci pro klienta vyjednat ty nejlepší podmínky, prodat za nejvyšší cenu, samozřejmě. Ale je třeba si uvědomit, že cenu nemovitostí ovlivňuje trh, především poptávka. Pokud budou klienti kupovat nemovitosti za vysoké ceny, proč by prodávající měl prodávat pod cenou? Jenom využije situace trhu a snaží se prodat za co nejvíc. To je naprosto v pořádku. Jestliže budu zastupovat kupujícího, chci pro něj vyjednat tu nejlepší cenu a podmínky. To, že vám makléř tvrdí: „Já pro Vás pracuji zadarmo, provizi mně platí prodávající“, tak to je špatně a je to lež. Kdo mě platí? Kupující? Čí zájmy bude makléř prosazovat? No přece toho, kdo ho platí.

Prodám sám, ušetřím. To je jeden z dalších mýtů na realitním trhu. Samozřejmě je to vaše právo a rozhodnutí, jak naložíte se svou nemovitostí, kde jste nainvestovali spoustu vlastních prostředků. Ale pokud chci prodat za co nejvíc peněz, tak musím oslovit všechny potencionální zájemce, a to se mně nepodaří, když o tom řeknu jen sousedovi nebo chlapům v hospodě. Je třeba nemovitost profesionálně nafotit, aby zaujala co nejvíce kupců. Je třeba inzerovat na co nejvyšší počet inzertních serverů, což stojí peníze. A když budu prodávat delší dobu, může se mně to prodražit, a protože chci ušetřit co nejvíc, tak to hodím na neplacené servery a oslovím asi tak 15 % potencionálních kupců, což je málo. Je třeba licitovat o ceně. Člověk, který si prodává sám, většinou cenu snižuje, než aby nemovitost prodal za více než je jeho představa. Ano spousta klientů jsou naštvaní na realitní makléře, protože se na trhu pohybuje spousta amatérů, podepisují si velké provize a ve finále udělají fotky rozbitou kalkulačkou a měsíce se klientovi neozvou, ozvou se až jim končí smlouvu a oni ji potřebují prodloužit. Ale jsou tady také makléři a společnosti, kde budete mít ze spolupráce radost a splní vaše očekávání. Jednou z těchto firem je ŠUCHMAREALITY. Já vám teď nastíním, jak tato firma pracuje s nemovitostmi.

1.   Marketingový a prodejní plán je základ

Každá nemovitost je specifická a zaslouží si individuální strategii prodeje. Domy jsou většinou nevyklizené a zahrady zanedbané. To je špatně. Je třeba si nemovitost nachystat do toho největšího detailu, protože potencionálního kupce může odradit maličkost, která vás ani ve snu nenapadne. Ale je třeba si uvědomit, že se kupující rozhoduje na základě emocí, proto při prodeji rozhodují detaily a vy nesmíte žádný podcenit, pokud chcete prodat za co nejvyšší cenu. Proto jsme dům kompletně vyklidili, navozili vlastní „serepetičky“ a připravovali k prodeji. Dále jsme nachystali zahradu, protože to může být právě umístění pozemku a lokality, co nemovitost prodá. Hodně lidí přípravu zbytečně podceňuje.

2.   Profesionální prezentace (video, fotografie, půdorys, 3D video prohlídka)

Zdá se to častokrát jako zbytečné, ale v dnešní době prodávají emoce, jak jsme si řekli o pár řádků výše a vy potřebujete z inzerátu dostat co nejvíce lidí na osobní prohlídku, protože až tam probíhá skutečný prodej. Tím, že nemovitost důkladně nafotíte a poskytnete všechny informace, šetříte čas sobě a také klientovi, který si koupi rozmyslí v prvních třech sekundách, co vejde do domu.

3.   Prohlídkový katalog

Další taková absurdní věc! Vy potřebujete dát klientovi něco s sebou, aby si večer u vína mohl katalog otevřít a přemýšlet, jak si dům přestaví dle sebe. Bude si moct přečíst, jaké má dům parametry, technický stav a další.

Toto jsou základní tři pilíře, jak prodat nemovitost za co nejvyšší cenu. Na ukázku vám ukážu proměnu rodinného domu v Brumově, který jsme převzali po neúspěšném prodeji jedné realitní kanceláře. A vzhledem k tomu, že jsme realitní podnikatelé (investujeme vlastní prostředky do prodávaných nemovitostí), tak jsme se do toho pustili se vší vervou a výsledek stojí za to. Za tu samou provizi, kde jinde dostanete inzerci, smluvní dokumentaci a fotky z kalkulačky, jsme MY odvedli profesionální práci. Majitel nám předal klíče a od té doby nic nemusel řešit. My jsme nemovitost celou vyklidili, nachystali do stavu, kdy se může začít naplno s inzercí. Taktéž jsme nachystali celou zahradu. Udělali jsme profesionální prezentaci na všechny webové portály a inzertní servery. Měli jsme nemovitost delší dobu ve správě a zanedlouho si nový majitel vyzvedne klíče. My nemovitosti nenabízíme, ale prodáváme.

4.   Úschova a kupní smlouvy

V dnešní době se stále najdou klienti, kteří si stahují kupní smlouvy z internetu a posílají si peníze z účtu na účet, což je velký hazard a všem mým klientům nedoporučuji při koupi nemovitost postupovat tímto způsobem. K této problematice jsem se vyjadřoval na svých osobních stránkách www.graclikpetr.cz, kde si jej můžete přečíst. Shrnu to poslední myšlenkou na závěr. Pokud kupuji zboží v hodnotě milionů, je částka za advokátní úschovu a kupní smlouvy opravdu směšná a oplatí se ji obětovat, aby všechno proběhlo tak, jak má.

Níže se můžete podívat na proměnu nemovitosti, kterou jsme měsíce chystali do nabídky, aby měla inzerce ty správné parametry.

Před

Po

Před

Po

Před

Po

Video

3D prohlídka rodinného domu ZDE

-pr článek-