Dědictví pod tíhou exekucí. Jak prodat nemovitost a zbavit se dluhů?

Začátkem letošního roku mě oslovila jistá paní s tím, že jí zemřel tatínek, a tak by potřebovala poradit s průběhem dědického řízení i následným prodejem bytu.

Tato paní vyjádřila už do telefonu svou domněnku, že notář její byt ocenil na nereálně vysokou částku, neboť bytová jednotka je neudržovaná, respektive totálně vybydlená, zkrátka v původním stavu z roku kolem 1950. Notář jej však od stolu ocenil jako byt po rekonstrukci. Navíc si za své služby bere procenta z ceny nemovitosti.

Určení ceny obvyklé namísto poplatku za dědické řízení u notáře

Odpověděl jsem, že se na byt můžu přijet podívat a z pozice odborníka pro notáře vypracovat určení ceny obvyklé, které bude reflektovat reálný stav bytu. Poté jsem se vydal do Kroměříže, abych byt viděl naživo. V bytě stále bydlela družka dědice. Od majitelky jsem zjistil všechny potřebné informace, laserem změřil rozlohu pokojů, chodby a koupelny.  Zpracoval jsem oficiální dokument a následně jsme se s paní potkali přímo u notáře, kterému odevzdala vypracované určení ceny obvyklé, kde vyšla cena bytu o několik stovek tisíc nižší, čímž ušetřila nemalou částku za poplatek za dědické řízení u notáře. Paní se mi na místě ještě svěřila, že má nějaké exekuce a také, že byt nebude prodávat ona, nýbrž její kamarádka. Jejich postup měl spočívat v tom, že nejprve by kamarádce byt darovala, aby jej mohla prodat a obdržet za něj utržené peníze právě od kamarádky.

Lidé často neví, kolik přesně dluží

Okamžitě jsem paní varoval před dvěma skutečnostmi. V případě, že byt zdědí a na list vlastnictví se propíše její jméno, bude díky zákonné ochranné lhůtě na katastru minimálně dalších 21 dní trvat, než byt přepíše na kamarádku. Každý exekutor má navíc u povinného (dlužníka) nasazen na katastru „hlídacího psa“. A v takových případech je prakticky nemožné převést nemovitost na jinou osobu, protože „hlídací pes“ exekutora okamžitě upozorní, že dlužník nabyl nějakého majetku, takže na něj neprodleně uvalí exekuci či exekuční příkaz k prodeji. Výhodou bylo, že paní měla zájem svou situaci rozumně řešit a důvěřovala mi. Když jsem se jí na rovinu zeptal, kolik má celkově exekucí a dluhů, řekla, že se jedná o 3 exekuce s dluhy ve výši okolo 200 tisíc korun.  Naznačil jsem, že již vzhledem k hodnotě by to neměla být výrazná komplikace.

Pro jistotu jsem si pořídil výpis z centrální evidence exekucí. Nestačil jsem se divit. Potvrdilo se pravidlo, že jakmile se lidé dostanou do dluhové pasti, tak přestože třeba dělají, co je v jejich silách, často už ani nemají přehled o tom, kolik a kde všude vlastně dluží. Výpis totiž přesahoval délku tří stránek A4, přičemž obsahoval celkem 12 exekucí. Teď už se mi situace jevila zcela jinak a rozhodně nebyla veselá. Celková výše dluhů zatím ale nebyla jasná. Jelikož jsem po tomto zjištění ještě neměl k dispozici plnou moc pro jednání s exekutory, udělal jsem si výlet do Přerova, kde bydlela nová majitelka bytu. Přinesl jsem výpis z centrální evidence exekucí, kde byly uvedeny i telefonní kontakty na jednotlivé exekutory, které paní začala postupně obvolávat. Celková suma, rozdělená mezi 12 exekutorů, se tím vyšplhala na 710 000 Kč.

Hledání investora a jednání s exekutory

Řešení jsem však pro paní stále viděl reálně. Musel jsem sehnat silného investora, který se nezalekne velkého počtu exekucí a byl by ochoten přijmout také riziko ztráty. Tucet exekucí u jedné osoby je totiž dost na to, aby ani žádný právník investici nedoporučoval. Byly zde totiž i další rizika, která odradí nejednoho investora. Prodávající mohl mít další dluhy, které nám mohl zamlčet a ve zmíněném výpisu nebyly. Na klienta mohlo být také nahlíženo jako na předluženého a hrozilo, že na něj bude uvalen návrh na insolvenci v průběhu výplaty dluhů. Tímto by případný investor mohl přijít o většinu investovaných peněz.

Vyčíslení exekucí

Svým klientům prodávám jejich byty, domy a pozemky co nejlépe. Ve většině případů to znamená prodat za co nejvíc peněz. Nyní však byly požadavky trošku jiné. Bylo potřeba sehnat investora, ale ne ledajakého. Chtělo to někoho, kdo se nebojí komplikovaných případů a kdo bude ochoten pustit se do rizika. Všem je asi zřejmé, že riziko by bylo vykoupeno nižší cenou bytu.

Po investorovi jsme požadovali především rychlost jednání. Nemohli jsme si dovolit nikoho, komu by vyplacení dluhů trvalo například rok. Původní dluhy okolo 300 tisíc korun paní neřešila, nepřebírala poštu, prostě je nechala spát. Jenomže exekuce a dluhy nikdy nespí. Stále se zvětšují i když je dlužník v klidu, protože nevlastní žádný majetek, a tak zdánlivě nemá o co přijít. Exekutoři ale ví, že každý člověk se v průměru dvakrát až třikrát stane účastníkem dědického řízení, a proto tiše vyčkávají.

Výpis z centrální evidence

Ponořil jsem se do hledání investora, který by splňoval uvedené podmínky. Musel jsem využít snad všechny znalosti a kontakty, které mě napadly. Nakonec jsem jej našel. Bylo jen zapotřebí zjistit na okresním soudě, že se na paní žádné nové exekuce nechystají, abychom investorovo riziko rovnou snížili a zvýšili jeho zájem. Investor zanedlouho na základě smlouvy o smlouvě budoucí vyplatil této paní veškeré pohledávky, které mi jednotliví exekutoři na základě plných mocí proti její osobě vyčíslili. Po uhrazení všech plateb bylo nutné zkontaktovat 5 exekutorů, jejichž jméno se propsalo i na list vlastnictví. Bylo naprosto nezbytné, aby pětice exekutorů své exekuce z listu vlastnictví co nejrychleji stáhla. Všichni uvedení exekutoři mi jakožto zmocněnci povinného zaslali do datové schránky vyčíslení nákladů exekuce, proti kterým jsme se mohli odvolat. V případě neodvolání po určité časové lhůtě nabyde rozhodnutí o ukončení exekuce právní moci. Peníze za dluhy investor vyplatil, ale stále jsem kupní smlouvy nemohl konečně vložit na katastr, protože zrušení exekucí ještě nenabylo právní moci. Proto jsem se podle práva na odvolání proti vyčíslení exekucí musel odvolat nejenom já, ale také zástupce oprávněného, jemuž můj klient dlužil peníze, pro které na něj uvalili exekuci.

Když zástupce oprávněného vidí, že byl dluh skutečně uhrazen, nemívá zpravidla se zkrácením této lhůty problém stejně jako s urychleným ukončením exekuce. Exekutoři, kteří měli klientku v hledáčku, byli naštěstí poměrně vstřícní a rychlí. Obratem poslali návrh o zrušení exekuce na katastrální úřad. V tomto bodě jsme mohli podepsat a vložit kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Následovala 20denní ochranná lhůta pro přepis na katastru.

Prodej starého bytu za nejvyšší možnou cenu

Po takřka nekonečném martyriu s neřešenými dluhy, které paní měla, byla situace zachráněna a mohl jsem se soustředit na prodej bytu. Už během této doby jsme proto pořídili videoprohlídku, o které jsme věděli, že bude zásadní pro další prodej nemovitosti v ne zrovna líbivém stavu. Klientům jsme ukázali, že samotný byt, je sice vybydlený a jednoznačně určený ke kompletní rekonstrukci, ale upozornili jsme také na benefity. V první řadě to byl fakt, že se nachází na skvělém místě. Ne nadarmo se říká, že Slovan je jedna z nejlepších lokalit v Kroměříži.

Během dvou týdnů od zveřejnění nabídky jsme měli na bytě 17 zájemců.  První den jsme uskutečnili 10 prohlídek. Zájemci tlačili cenu dolů s tím, že nabízeli o 300 000 Kč až 450 000 Kč méně. Někteří se dokonce smáli, že za plnou cenu nemám šanci vybydlený byt s jedním přímotopem a starými dřevěnými okny prodat. Zkušenosti mi však dovolovaly zůstat klidný. Při prodeji nemovitostí je dobré jednat efektivně, ale být trpělivý. Přišel zájemce číslo dvanáct, který říkal, že má předschválenou hypotéku a na byt v této ulici čeká už rok. Svůj zájem dal jasně najevo už na prohlídce a neodradila jej ani nákladná rekonstrukce. Další zájemce, třináctý v pořadí, se také rozhodl byt koupit. Navíc disponoval penězi na účtu a nemusel by vyřizovat hypotéku. Zájem o byt projevil i poslední ze zájemců, jenž by byt také financoval hypotečním úvěrem.

Situaci jsem oznámil jak majiteli, tak zmíněným zájemcům. Zájemce č. 13, který by řešil financování hypotečním úvěrem, nabídl navýšení ceny. Majitel bytu, který byt koupil s vidinou rychlého otočení peněz, však nabídku nereflektoval a kupní smlouvu jsme uzavřeli za předem inzerovanou cenu se zájemcem, který koupi financoval okamžitě z vlastních zdrojů.

Nakonec se tedy původní majitelka, která už ani nepočítala s tím, že její byt někdo koupí a neměla reálnou naději, že jí z prodeje nemovitosti mohou zůstat nějaké peníze, mohla radovat z dobrých zpráv. Nejenže se kompletně zbavila svých exekucí, ale ještě jí zůstalo více než 700 000 Kč. Spokojenost panovala také na straně investora, který byt se ziskem prodal a v neposlední řadě vydělá také konečný kupující, neboť je jasné, že cena jeho bytu v atraktivní lokalitě vystřelí po rekonstrukci raketově nahoru.

Tomáš Surovec Tel.: 731 765 724 E-mail: surovec@realpremium.cz Web: www.tomassurovec.cz

-pr článek-