Co může za prudký nárůst cen nemovitostí v posledních letech?

Vzhledem k vášnivým diskuzím na sociálních sítích jsem se rozhodl rozebrat rostoucí ceny nemovitostí ve Valašských Kloboukách a okolí. „Mediální poprask“ vzbudila nabídka bytu 4+1 o rozloze 90 m2, v původním stavu na ulici Luční. Na internetu se nabídka objevila v hodnotě necelých tří a půl milionu korun českých. Ano, čtete správně. Šílené? Posuďte sami.

Samozřejmě jde o nabídkovou cenu nemovitosti, jež se liší asi o 20-30 % proti skutečně dosažené částce. Někdy je rozdíl ještě vyšší. Jak to vím? Protože využíváme nejmodernější cenové mapy, které vycházejí z reálných kupních hodnot. Reálné ceny si můžete sami za poplatek ověřit z nabývacích titulů na veřejné dostupné sekci portálu www.cuzk.cz.

Z mého pohledu je cena přestřelená více než o 20 %. Představme si klienta, jenž si chce byt zrekonstruovat podle svých představ a vybavit ho moderním nábytkem. V takovém případě se dostaneme na pořizovací cenu asi 4,5 milionu korun. Pokud se pustíme do vybourání umakartového jádra, rovnou už zrekonstruujeme i celý být včetně výměny rozvodů elektřiny a vody.

Čtyři a půl milionu za čtyřicet let starý byt s dluhem na celkovou revitalizaci panelového domu, který se jistě bude nějakou dobu splácet. Lokalita Luční? Dlouhodobý problém, u něhož město třicet let nereagovalo na měnící se životní styl, kdy na domácnost standardně připadá dvě a více aut. Kdo bydlí na Luční, asi ví, co mám na mysli.

Nemluvě o tom, že na sídlišti, kde žije více jak polovina obyvatel Valašských Klobouk, měl být již dávno vybudován park ke zkulturnění oblasti. Místo toho maminky chodí s kočárky na multifunkční hřiště u základní školy, což se mi nelíbí. A určitě nebudu sám, jelikož si tam vzájemně překážíme. Téma revitalizace Luční vydá na samostatný článek, do toho se pouštět nebudu. Zpět k našemu bytu 4+1 o 90 m2.

Špatně nastavená cena

Ve Valašských Kloboukách se byty po rekonstrukci pohybují okolo 38. 000,- Kč/m2. To je však pouze hrubý orientační údaj. Na vesnicích i v menších městech jsou ceny pohyblivější a vždy se nastavují podle nabídky a poptávky. Je pravdou, že prodej bytu nadstandardní velikosti je na Valašsku spíše vzácností. Doba a bytová potřeba se mění během času. Například dnes je minulostí dvougenerační bydlení, protože se mladí chtějí osamostatnit. Přirozenou bytovou potřebu současného světa vidím jinak:

Jako mladý člověk si našetřím na hypotéku a koupím si byt. Přijdu v 17 hodin z práce a opravdu se mi nechce starat o dům se zahradou. Stejně uvažuje 90 % generace lidí do pětatřiceti let, přestože existují výjimky. Ve chvíli, kdy se rodina začne rozrůstat, poohlédnu se po rodinném domě namísto stávajícího bytu. Chci, aby si děti mohly hrát na zahradě a koupě domu je sen, jenž si chce skoro každý splnit. Postupně děti vyrostou a utečou do světa. Léta utíkají a nám začne dům připadat zbytečně prázdný. Starání se o něj je rok od roku náročnější. Volím tak prodej domu a koupím si, přinejlepším, bezbariérový byt.

Do ceny bytu se mimo jiné musí započítat celkové náklady na bydlení, případné opravy, lokalita a její dostupnost, parkování, občanská vybavenost či dluh za revitalizace (rekonstrukce bytového domu). Právě revitalizace se většinou splácí deset let a více. Chápu, že prodávajícím nahrává situace, kdy ceny nemovitostí rok od roku rostou. Ovšem posuďte sami: koupili byste si byt 4+1 v Luční ulici za 4,5 milionu, kdybychom počítali s rekonstrukcí i vybavením? Zdá se mi to přes čáru, a určitě nebudu jediný.

Hypotéku byste spláceli 25 let s měsíční splátkou 10 tisíc korun. Další náklady půjdou na provoz bytu v měsíční režii okolo 6 tisíc korun, protože si nastavíte vyšší zálohy, aby vám při ročním zúčtování zbylo třeba na vánoční dárky. Pro srovnání, za 4 miliony se prodávaly byty v novostavbě v Brumově-Bylnici, jimž se Luční nemůže kvalitou vůbec rovnat. Už jen proto, že investice do novostaveb je výnosnější než do nemovitostí z druhé ruky. Ale teď už k věci, sepsal jsem důvody, proč jsou nemovitosti nejen v našem malém městečku tak drahé.

1. Nedostatek bytů a nulová výstavba

Jak jsem už zmínil, o byty roste zájem. Vzhledem k levným hypotékám a celkové ekonomické situaci není o kupující nouze. Jedna skupina klientů shání byt pro sebe, zatímco další z důvodu investice, neboť peníze na účtu nebo schované pod polštářem ztrácí hodnotu. Proto se spousta investorů, i těch menších, začala zajímat o nemovitosti ve Valašských Kloboukách. Ceny tamních bytů navíc jdou každý rok nahoru o 100–130 tisíc, v některých případech i více.

Nedostatek příležitostí koupit nové bydlení přisuzuji zčásti městu. Rozhodně to není míněno proti jeho aktuálnímu vedení, protože problém se táhne dlouhodobě. Neřešilo se budování infrastruktury a nových možností pro výstavbu bytů či rodinných domů. Od revoluce se postavily dva nové bytové domy na Luční a podkroví penzionu se předělalo na pár sociálních bytů. Prodané parcely na ulici Dlouhá k výstavbě rodinných domů bychom pak spočítali na prstech rukou.

Město se snažilo vyřešit situaci projektem ulice Dlouhá. Mohlo by tam být krásných šest pozemků. Jenže místo toho se vytvořilo zhruba 18 parcel formou satelitního městečka, dům vedle domu. Žádné soukromí, žádný klid. Dlouhá je sama o sobě rušnou ulicí, nachází se tam poliklinika, škola i školka a za zády sídliště Luční. Ve finále proto je skutečně prodaných pozemků jen pár. Pozemky, jež se prodávají ve Valašských Kloboukách lusknutím prstu ještě rychleji než byty? Na tom je něco špatně. Pro město šlo o několikamilionovou investici. Byla správná, nebo ne? Odpovězte si sami. Názory se liší, zájemci jsou různí, a ne každý hledá soukromí a klid.

Proč město nenabídne stavební pozemky za tři čtvrtiny obvyklé ceny investorům, kteří by vystavěli bytové domy? Vždyť lidí, co zde chtějí žít, je spousta. Místo toho však shání pozemky po okolních obcích, jelikož chtějí stavět a bydlet teď. Ne za pět nebo deset let, ale teď. Přece i samotnému městu tímto způsobem utíkají peníze. Finance, které by občané utráceli přímo v našich Valašských Kloboukách. Co se týká výstavby rodinných domů, více domů se postavilo například ve Štítné nad Vláří, kde vznikla úplně nová ulice. A to není jediná lokalita, stačí se podívat na Újezd u Vysokého Pole.

Pochopitelně na vině není jen město, ale i my, jeho obyvatelé. Město má od Zlínského kraje normu na tvorbu stavebních parcel v územním plánu. Například (pouze orientačně) má normu na 40 parcel a město vytvoří 10 parcel, kde si lidi postaví dům. Zbývajících 30 parcel budou držet soukromí vlastníci. Ti na pozemcích sedí jako slepice na vejcích, neboť je drží pro své děti a vnoučata. Měli bychom si však uvědomit, že město se dlouhodobě vylidňuje a 70 % jejich příbuzných zde bydlet ani nebude. Jen zbytečně blokují stavební i nestavební parcely (jež by mohly být do budoucna stavební) lidem, kteří chtějí stavět nyní. Utíkají tak peníze, jimiž by přispívali ekonomice města.

2. Levné hypotéky

K vysokým cenám přispívají i levné hypotéky. K dnešku si můžete pořídit hypotéku s úrokem okolo 1,7 %. Kdybychom udělali srovnání s dobou po vzniku samostatné České republiky, tehdy sahal úrok k hranici 14 %. V roce 2014 vycházely novinové titulky jako „Rekordní sazba za hypotéky 2,9 %“. Nyní je to ještě méně. Proto spousta lidí kupuje nemovitosti kvůli investicím – ví, že jsou nejstabilnější komoditou. Na co jim budou peníze v bance? Jednoduše koupí byt, a tak si peníze uloží. Vzhledem k nedostatku bytů se zvýší nájemné, takže nájemník vlastně splatí celou hypotéku i náklady za měsíční provoz. A když bude nejhůř, byt se prodá i s hypotékou, přičemž na tom ještě vydělají.

Tímto způsobem se zvýšila poptávka po bytech. Také to je jeden z důvodů, proč jsou nemovitosti drahé. Problém to je i pro lidi hledající nemovitost pro vlastní bytovou potřebu. Stane se, že mladým kupcům vyjde hypotéka jen taktak, jenže mezitím přijde investor a bez problémů je přeplatí o statisíce. A majitel pochopitelně prodá nejvyšší nabídce.

Není se čemu divit, situace na trhu bych využil úplně stejně. Přece jsme do své nemovitosti investovali čas, peníze a úsilí. Je nelogické prodávat pod cenou. Jak prodat byt za nejvyšší cenu, se dočtete na mém webu www.graclikpetr.cz v sekci Blog. Prodej za nejvyšší cenu je umění, k němuž se musí použít nejmodernější marketingové nástroje. Byt si samozřejmě prodáte i sami, ale ne za nejvyšší možnou cenu.

Suma sumárum

Bydlení v České republice je čím dál dražší a přijde doba, kdy nebude standard nemovitosti vlastnit. Bude typické bydlet v nájmu celý život. Proto radím: kupujte nemovitosti, dokud je čas, protože jejich ceny porostou dále. Pro bytovou potřebu je úplně jedno, jestli ceny nemovitostí půjdou na podzim dolů o 5 nebo 10 %. Za dobu čekání a rozhodování si vaše nemovitost na sebe ten rozdíl vydělá.

Důvod růstu cen nejsou jen výše zmíněné důvody, ale například jeden z nejpomalejších procesů schvalování výstavby, který v České republice máme. Sice má přijít novelizace stavebního zákona, ovšem zatím to vypadá na prodloužení celého procesu. Více papírování a razítek, například od památkářů a podobně. Při nastavování prodejní ceny si nechte poradit od odborníků, špatné nastavení ceny degraduje vaši nemovitost i celý prodej.

Omlouvám se všem, jichž se můj pohled dotkl. Nicméně vzhledem k tomu, že realitní trh je mým denním chlebem, chci vám přinášet nejnovější informace, na které je nutné se občas podívat kritickým myšlením. Ať se vám daří a hodně sil do následujících dnů.

Petr Graclík, realitní specialista

www.suchmareality.cz

-pr-